拒绝配合办理房产证索赔成功判例

原告：黄继新,????年??月??日出生,汉族,住址：??????。

原告：黄镇宇,????年??月??日出生,汉族,住址：??????。

两原告的共同委托代理人：刘斌、秦红华,均系广东高义律师事务所律师。

被告：广州新华汇昌房地产开发有限公司,住址：??????,组织机构代码61847981-8。

法定代表人：杨树坪,董事长。

委托代理人：郭清华。

委托代理人：康念青,系广东正大方略律师事务所律师。

原告黄继新、黄镇宇诉被告广州新华汇昌房地产开发有限公司（以下简称新华公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告黄继新、黄镇宇的共同委托代理人刘斌、被告新华公司的委托代理人郭清华、康念青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄继新、黄镇宇共同诉称：原、被告于2005年1月24日签订《商品房买卖合同》,由两原告购买被告开发的龙口西路“天誉华庭”b3层全层房产,合同期内不予拆分,建筑面积为1287.896平方米,套内建筑面积936.24平方米,房款总额为8945214元。2004年11月30日被告出具发票确认收取两原告房款1789043元,2005年5月11日出具发票确认收取两原告671543元,2008年1月25日被告出具发票确认收取两原告2014628元。2008年4月11日两原告通过按揭方式向被告支付购房款4470000元。两原告共向被告支付了购房款8945214元,上述费用包含了税费即楼价的3.03%（271040元）,此外,两原告还交纳了权证综合费1100元等。2007年9月7日,原、被告签订了《商品房买卖合同》的《补充协议》,约定自原、被告双方依本协议约定的期限支付完房款次日起720天内,因被告的原因导致两原告不能取得房地产权证,被告按日向两原告支付房款十万分之五的违约金。两原告于2008年4月11日支付完全部房款,被告应于2010年4月2日前为两原告办妥房地产权证。被告支付违约金应从2010年4月3日起算,且2010年4月3日至2011年1月14日期间的违约金。经两原告起诉后,天河区人民法院已作出（2011）天法民四初字第46号判决,该判决仍在执行中,另根据天河区人民法院已生效的（2011）天法民四初字第46号之一民事调解书,被告应于该调解书生效之日起三日内,协助两原告到广州市房地产管理部门办理天河区龙口西路“天誉华庭”b3层房产的登记和过户手续,天河区人民法院也发出了协助执行通知书,但办理房产过户登记需要交纳相关税费,两原告在交给被告的房款中已经包含了税费,被告在执行阶段却拒绝向广州市房地产管理部门及相关部门交纳,导致两原告至今仍无法取得《房地产权证》。为维护两原告的合法权益,请求法院判令：1、被告立即向两原告支付逾期办理房产证的违约金424004元（以8945214元为本金,按每日十万分之五的标准,暂从2011年1月15日计算至起诉时,应计算至被告协助两原告办理完房产过户与登记手续完毕时止）。2、被告承担本案诉讼费。

被告新华公司辩称：首先,本案两原告在之前的诉讼案件执行过程中已经取得了可以单方向房管部门申请办证的回执,房管部门告知我方,我方已无须配合两原告办证了。两原告仅凭法院出具的办证协助回执就可以办理房产证,现两原告要求我方支付逾期办理房产证的违约金无事实依据；其次,《补充协议》第七条约定,自两原告依约定的期限支付完房款次日起的720天内,因我方原因导致不能办证,我方才需承担支付逾期办证违约金的责任,但两原告均未按约定期限支付完房款,且（2011）天法民四初字第938号民事判决书亦认定两原告已经逾期付款的情况下,我方认为不能适用上述《补充协议》第七条约定。由于双方没有对两原告逾期付款而导致我方逾期办证的情况进行约定,故应该按照2004年9月3日执行的《补充协议》第四条的约定,即在两原告未按期付清房款、按揭款、税费等有关款项或逾期提供办证资料的情况下,我方可以据此迟延办证,而且无须承担迟延办证的违约责任。再者,本案部分诉讼请求已经超过了诉讼时效。两原告主张从2011年1月15日计算逾期办证违约金,但两原告于2013年9月4日才提起诉讼,故我方认为在2011年9月4日之前的请求已经超过了诉讼时效。最后,根据双方签订的《补充协议》,若两原告逾期支付房款,除一次性向我方支付违约金680885元外,还应当从逾期之日起支付逾期付款的违约金。已生效的（2011）天法民四初字第938号民事判决书亦认定两原告应于2007年11月30日支付的款项迟延至2008年1月25日支付,应于2007年12月31日支付的款项迟延至2008年4月11日支付,故两原告应向我方支付逾期付款违约金958780元,但两原告至今未付。两原告应向我方支付逾期付款违约金,我方需向两原告支付逾期办证违约金,则双方互负到期债务,我方也已向两原告送达了抵销通知,符合《中华人民共和国合同法》第九十九条关于债务抵销的规定,法院应予以支持。

经审理查明：被告是位于广州市天河区龙口西路“天誉华庭”的开发商,已取得上述房屋的《商品房预售许可证》,编号为穗房预字第20030151号。

2005年1月24日,两原告（买受人）、被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》,约定：两原告向被告购买“天誉华庭”第b栋3层（自然层3）全层（以下简称案涉房屋）,合同期内不予拆分；建筑面积为1287.896平方米,套内建筑面积为936.24平方米；该商品房属现房,按套出售,总金额为8945214元；两原告以按揭方式付款,买受人于签署合同之前付清楼款1341782元,二期楼价447260元,以及缴纳税费,即楼价3.03%（271040元）,须于2005年2月9日前付清；三期楼价4470000元,须于2004年12月7日前到银行办理按揭手续及签署《购房抵押借款合同》；余款楼价2686172元,从2004年12月30日至2005年11月30日前分4季于每月30号前付清,每季为671543元；权证综合费1100元,须于2004年11月30日付清。第七条、买受人逾期付款的违约责任：1、按逾期时间,分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日内,自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,合同继续履行；（2）逾期超过90日后,出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的,买受人按日计应付款的50%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；2、买受人未按期办理有关按揭手续及签署《购房抵押借款合同》,按本条第1种方式办理。若买受人办好银行按揭手续后中途停止供款超过3个月,而由出卖人承担回购担保责任后,买受人须在出卖人书面通知伍天内一次性向出卖人支付出卖人回购偿还的银行本息,否则按该商品房房价款总额的30%向出卖人支付违约金,同时出卖人有权处理该商品房,该商品房所有权仍由出卖人所有；出卖人应当在2004年12月15日前,依照国家和地方有关规定,将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的,双方同意按：买受人不退房,出卖人按已付房价款的每天万分之一向买受人支付违约金等；该合同经广州市房地产交易登记中心备案。

另,原、被告签订《补充协议》（注：2004年9月3日执行）,约定：第一条、买受人未按期付清房价款前,出卖人有权不交付该房给买受人使用。同时买受人还需遵守合同第七条的有关规定,直至买受人付清房价款及相关违约金止；…第四条、买卖双方对《合同》第十五条补充约定如下：买受人未按期付清该商品房价款（包括房款、银行按揭款、税费等与该房屋有关款项）,或未向出卖人提交办理房地产权属证书所需要的证明文件及签署一切必须之文件,出卖人可据实迟延办理该商品房的房产证,而无须承担延迟办证的违约责任。第八条、本补充协议是《合同》不可分割的一部分,如有与《合同》不一致的地方,以补充协议为准等。

2004年12月15日,被告将涉案房产交付两原告使用。

2007年9月7日,两原告（乙方）、被告（甲方）签订《补充协议》,约定：乙方为了购买甲方开发的广州市天河龙口西路原区政府以北的“天誉华庭”b3层房产,双方于2005年1月24日签订《商品房买卖合同》,该合同于2007年3月12日经广州市房地产交易中心登记,但由于乙方没有按合同的约定向甲方支付购房款,现甲乙双方就乙方付款事宜达成如下协议：一、经甲乙双方确认,乙方已向甲方支付房款2460586元,尚欠甲方房款6484628元；二、甲方同意乙方在2007年11月30日前支付房款2014628元,余款4470000元乙方在2007年12月31日前办妥银行按揭手续及签署《购房抵押借款合同》；三、乙方如未能依本协议的约定期限向甲方支付房款,乙方应一次性向甲方支付2007年3月13日至2007年8月31日止的违约金680885元,并从逾期之日起至付清应付款之日止,按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金；四、乙方未依本协议的约定期限向甲方支付房款超过90天,甲方有权解除合同,收回该房产,乙方应按累计应付款的30%向甲方支付违约金；五、因乙方原因未能在本协议约定的期限内办妥银行按揭手续及签署《购房抵押借款合同》,按本协议的第三条和第四条办理；六、乙方按本协议的约定期限向甲方支付清房款的,甲方免除乙方逾期付款的违约责任。七、自乙方依本协议约定的期限支付完房款次日起的720天内,因甲方原因导致乙方不能取得房地产权证的,甲方按日向乙方支付房款十万分之五的违约金；八、本协议作为原合同的补充,如原合同约定有与本协议不一致的地方,以本协议为准。本协议是原合同的不可分割的一部分,与原合同具有同等法律效力。九、本协议一式四份,持有情况与原合同一致,自甲乙双方签字盖章之日起生效。

2004年11月30日,被告出具发票确认收取两原告1789043元；2005年5月11日,被告出具发票确认收取两原告671543元；2008年1月25日,被告出具发票确认收取两原告2014628元；2008年4月11日,两原告通过按揭方式（借款银行：中国银行股份有限公司广州东山支行）向被告支付购房款4470000元；以上两原告共向被告支付全部购房款8945214元,其中包含了由被告向两原告代收的权证综合费1100元以及契税271040元。

后因被告未能在约定期限内为两原告办理《房地产权证》,两原告于2010年12月21日诉至本院,要求：一、被告为两原告办理《房地产权证》；二、被告支付两原告逾期办理房产证的违约金,违约金以8945000元为本金,按照同期贷款利率的1.5倍,自2010年1月15日起计至2011年1月14日止等。本院受理后,于2011年4月22日做出（2011）天法民四初字第46号之一民事调解书,调解内容为：被告广州新华汇昌房地产开发有限公司于本调解书生效之日起三日内,协助两原告黄继新、黄镇宇到广州市房地产管理部门办理广州市天河区龙口西路天誉华庭b栋3层的房地产产权过户手续和房地产登记手续。于2012年3月9日做出（2011）天法民四初字第46号民事判决书,判决：一、被告广州新华汇昌房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内,向两原告黄继新、黄镇宇支付逾期办理广州市天河区龙口西路天誉华庭b栋3层房产证的违约金（以8945000元为本金,按每日十万分之五的标准,自2010年4月3日起计至2011年1月14日止）。二、驳回两原告黄继新、黄镇宇的其他诉讼请求。判决后,被告不服,向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2012年8月16日作出（2012）穗中法民五终字第2134号民事判决书,驳回上诉,维持原判。该判决已于2012年8月17日发生法律效力。广州市中级人民法院作出的（2012）穗中法民五终字第2134号民事判决书中对于被告抵销权的抗辩做出如下认定：关于上诉人（即本案被告新华公司）主张抵销权应否支持的问题。所谓抵销权是一种形成权,抵销的意思表示,是以债权消灭为直接目的的处分行为,同时是以权利义务关系的变动为目的的形成行为,依其作用来分,抵销属于消灭法律关系且涉及他人的形成权,故上诉人主张抵销权应当在本案中提出反诉,据此才能使用交叉债权在本案中予以消灭。现上诉人既未在本案中进行反诉,而是实际另案起诉主张其享有的债权,因此,根据法律规定,上诉人二审中上诉主张抵销权,缺乏事实依据和法律依据,本院不予采信。

前述本院的（2011）天法民四初字第46号之一民事调解书生效后,两原告以被告未协同其前往房管部门办理案涉房屋房地产产权过户手续和房地产登记手续及拒不缴付交易税费导致无法过户为由,向本院申请强制执行（房屋产权过户）。本院受理后于2011年5月18日向广州市国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书,并取得收案号为（2011）4244号协执文书收件回执。但案涉房屋至今仍未过户至两原告名下。两原告称其单方手持本院上述生效民事调解书以及协执文书收件回执前往房管部门办理案涉房屋的过户手续时,被告知案涉房屋的契税尚未缴纳,在该项契税补交完毕后才可办理产权过户手续。

本案中,两原告认为其已向被告支付了代收权证综合费1100元以及契税271040元,被告代收款后既不向房管部门缴纳,又不退还给两原告,由此产生的责任应当由被告承担。被告认为因两原告逾期付款,形成交叉债权,被告主张以逾期付款违约金抵销逾期办证的违约金是能够成立的,双方不再互负债务。两原告遂于2013年9月4日提起本案诉讼。

另查,被告于2011年3月16日向本院另行起诉要求原告支付逾期付款违约金1154262元。本院受理后于2012年3月6日做出（2011）天法民四初字第938号民事判决书（以下简称938号判决）,以付款时间实际发生变更、起诉亦已超过诉讼时效为由判决驳回被告在该案中的诉讼请求。该案现已发生法律效力。

本院认为：两原告与被告于2005年1月24日签订的《商品房买卖合同》及于2007年9月7日签订的《补充协议》的效力及违约责任的认定已在本院发生法律效力的（2011）天法民四初字第46号民事判决书（以下简称46号判决）中论述,本案在此不再赘述。

因被告未能履行本院生效的（2011）天法民四初字第46号之一民事调解书（以下简称46号之一调解书）的义务,两原告遂向本院申请强制执行。本院受理后于2011年5月18日向广州市国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书,并取得收案号为（2011）4244号协执文书收件回执。但是,因案涉房屋交易过户所产生的交易税费,两原告称被告已代收应由被告支付,被告则以其主张（两原告）逾期付款违约金抵销（被告）逾期办证违约金、双方不再互负债务为由拒绝支付,此为本案争议焦点。根据规定,房产交易税是指房地产交易过程中买方按国家规定征收一定比例的税收,根据地区的不同税种和税收比例也略有不同,其中契税（按交易价1%-5%征收）是必交的。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征收对象、向产权承受人征收的一种财产税。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。”第十二条规定：“契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。……土地管理部门、房地产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料,并协助契税征收机关依法征收契税。”根据上述规定,作为买受人的两原告负有缴纳产权交易中所产生的应由其承担的税费的义务。但是,本案中,两原告事实上已按被告要求早于2004年11月30日向被告预交了权证综合费1100元以及契税271040元,被告代收后在案涉房屋交易环节中按交易流程代小业主向有关税务机关缴纳,有关由开发商代收代缴的方式属于房地产销售过程中的一种交易习惯,由买卖双方约定俗成的一种应由被告承担的附随义务。但被告代收两原告契税后未向案涉房屋所在的房管部门或者税务机关缴纳,且在本院执行过程中已向广州市房管部门发出协执通知后仍不代为缴纳,又不退还给两原告,是导致两原告至今仍未取得案涉房屋《房地产权证》的主要原因之一。被告的行为有过错并构成违约,损害了两原告的合法权益。被告的违约行为也并不因本院执行过程中取得协助收件回执而终止。根据《商品房买卖合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的”以及《补充协议》关于“自乙方依本协议约定的期限支付完房款次日起的720天内,因甲方原因导致乙方不能取得房地产权证的”中对违约责任的约定,两原告在本案中主张的逾期办证违约金的期间（2011年1月15日至被告协助两原告办理案涉房屋产权交易过户手续完毕时止）与本院46号判决指定履行给付金钱义务期间（2010年4月3日至2011年1月14日）,属于同一种违约行为的两个违约金计费时段,两者之间并无矛盾,故两原告在本案中的诉求有理,应予以支持。本案的违约金应以已付款8945214元为本金,按每日十万分之五的标准,自2011年1月15日起计至被告协助两原告办理上址房屋产权交易过户手续完毕时止。

对于被告关于诉讼时效的抗辩,由于46号案及46号之一案在诉讼与执行过程中,被告不履行46号之一调解书的义务,出现诉讼中断的情形。因此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于诉讼中断的规定,两原告于2013年9月4日提起本案诉讼并未超过诉讼时效,被告以此抗辩依据不足,应不予采纳。

至于被告关于抵销权的抗辩意见,本院做出的938号判决书,驳回该案原告新华公司要求该案被告黄继新、黄镇宇支付逾期付款违约金的诉讼请求,该案已发生法律效力。现本案被告新华公司在本案中以其逾期办证违约金与原告黄继新、黄镇宇逾期付款违约金主张抵销权,缺乏法律依据,本院不予支持。

综上所述,本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（八）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下：

自本判决发生法律效力之日起10日内,被告广州新华汇昌房地产开发有限公司向原告黄继新、黄镇宇支付逾期办理广州市天河区龙口西路“天誉华庭”第b栋3层《房地产权证》的违约金（以8945214元为本金,按每日十万分之五的标准,自2011年1月15日起计至被告协助两原告办理上址房屋产权交易过户手续完毕时止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费7660元,由被告广州新华汇昌房地产开发有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。