二手房买卖需要注意的细节及法律问题？

二手房买卖需要注意的细节及法律问题？

一、计算承受力

按照总价、银行贷款利率、预计还款时限，在网上找“购房计算器”（多找几个）这种东西，按照银行利率未打折，不计入公积金的方式计算出首付、月供。结合目前收入，选择合理价位的房子。在这个时候可以先去银行查一下自己的征信，在你存款的银行或者有信用卡的银行都可以办理。确保自己以后可以贷款。

二、挑选户型

按照个人喜好以及居住需求和地段要求，再结合承受力，在合适的地方挑选合适的房子，目标尽量锁定一个小的范围，不然看房会到处奔波，疲惫不堪，最终还是选择回一开始定的地方。

三、挑选中介

可以全面撒网，每个中介都留电话，这样速度快，信息量多，同时也被打扰的多。如果想要安安静静的找房子，考察一下各个中介的口碑，尽量要熟人介绍以前用过的比较好的人，目前中介的品质真是参差不齐，很难保证接触一两次你就找到一个靠谱的。遇到不良中介的话，有可能会在双方出现问题的时候不调节，或者从中取利，都是让人深痛恶绝的。

四、实地勘察

对于房子的朝向、目前使用的状况、周边环境的影响，做个详细的分析，是不是双卫生间？厨房会不会有别人家的油烟味（这个一定要在饭点去才知道）？周边有学校的白天吵，周边有大马路的晚上吵······选择自己能容忍的，舍弃一些小毛病，毕竟什么都不会十全十美。

虽然有点小人之心，但是经过这次的违约潮，建议各位，从下面这条开始，你每次和中介、业主的电话、谈话要录音，能写出来的东西就写出来签字按手印，短信微信都要留着，一定要完全没事了再删除。

五、资料审查

确认这个房子和业主的关系？业主本人的物业？婚前还是婚后（这个后面会有影响）？业主家人都知不知道这个房子要卖？现在是红本在手还是抵押状态？有没有其他债务纠纷查封房产？（这个可以通过“按揭帮”这个微信公众账号查询，国土局网站也有相关的查询信息，自己在页面找吧，查询需要业主姓名、身份证、还有房产证号，可以要求中介提供）如果是有个人来代业主签的，那有没有公证的委托书，要在签合同日期之前的委托才有效。

六、签订合同

房产证上有几个人的名字，要跟你签合同的必须是几个人，有时候为了以防万一，哪怕只有一个人的名字，夫妻双方的另一方在场的话也要求他（她）写上，以免纠纷。几个注意的事项：1.定金，定金不能超过总房价的5%或者10%，看你选择哪家银行，招行是不能超5%的，中行和工行是不能超10%，其他的请自行咨询。2.业主赎楼时间要规定，目前很多合同上没有，但是后面纠纷的时候，这个事情就一直卡在那里，他不说不办，只是拖，你也没办法。3.资金监管时间，你要确实保证你能在这个时间之前筹集到你的首期款。4.双方过户时间，确定在这个时间内银行会把贷款承诺函发出。5.鉴于这股违约潮，建议以后都在后面附加条件写明，双方同意在X日内去国土局做“预告登记”，以免业主反悔。6.仔细看清楚违约赔偿项目，这个是约束双方的，万一打起官司的话对于法官是个参考，也是双方可以诉求的赔偿。7.买家要确定好房产证写谁的名字，在签合同的时候就谁签，签的这个人要有良好征信、可以贷款、有固定工作或银行流水、不是深户的要有一年连续的社保等等条件具备。千万不要想着中途更名，业主愿意配合你才能更，不配合，不好意思你违约了。8.约定房间里面什么搬走什么留下。9.约定户口什么时间可以迁走。10.约定业主夫妇要帮买方合理避税。

签完合同后，立马回家弄份复印件，以后再带出来不管谈判、干嘛都只带复印件，原件收好，免得不注意就被人撕了。

七、交定金

定金有两种方式，1.中介托管。2.业主直接收。不管哪种，你都不要给现金，不要刷卡，第一要转账，转账时明确写明“购买XX房子定金”，如果是多次转，写“购买XX房子定金第一笔X万”、“购买XX房子定金第二笔X万”，直到结束。第二转账转业主的话，一定要是业主本人账号，老婆、儿子、什么人都不行！第三要收据，谁收了你的钱谁写，中介的要公章，业主的要手印。

八、业主赎楼

请中介去督促这件事情。业主一般会用担保公司，有份公正的委托书。有现金赎楼和担保赎楼两种，手续费一般要求买方出，注意担保公司无论哪种形式，都是有个额度问题，遇到一些特殊情况下，也是要排队，要等时间的。担保赎楼，担保公司先出保函之后，银行才会经过一轮贷款审批程序，在业主收尾款的卡里面再贷一笔钱出来还掉以前的房贷，扣款成功，一周拿房产证，拿到后，去国土局消抵押，红本就要在担保公司或者中介手里了。此项完成。各位买家，千万不要自己帮业主赎楼，不要省那一点担保的钱，赎楼是业主的责任和义务，不要把自己坑进去，不要想着业主的贷款少，自己也可赎之类的，后面你会哭死。

九、资金监管

如果是换房的过程，建议不要等前面的款到账，因为首先银行不会给你保证这个时间，第二时间拖久了会有生变的可能。正常时间是从资金监管到出保函是7~10天，不正常的情况有以下几点：a，你自己的资料问题或者以前信用卡有拖欠问题，以你交齐资料日开始计算，信用卡拖欠要补齐后一个月才能再打征信，所以买房之前叫你查征信就是这样。b,你不幸赶上了过年、过节、六月、十二月，抱歉，这些时间段第一是速度慢，第二是有可能贷款已经被批完，没有额度，等下个月才可以。（你违约了么？）这个也有的补救，迅速转战小银行，不要四大国有，小银行的利率或者其他方面可能没有大银行优势，但是他的优势是快，在六月这个大银行都没有额度的日子，我还是五天就出了保函，保证我的时间。在这里需要提醒的是，工资证明需要比你的月供多一倍，就是说月供八千，就要有一万六的工资证明。还有，银行要求工资两万以下提供证明，两万以上提供真实流水。

十、预约过户

请各自提前一周在网上预约时间，预约需要现业主或过户后业主的姓名、身份证，还有房产编号，在网上填写的时候一定要仔细检查不要出错，信息对不上的话窗口是不会给办理的。当天凭预约人的身份证提前十分钟拿号，哪怕有一方出问题去不了，也要去拿号或者和窗口说有人违约不来了，不然会上黑名单，下次不好办。其他的请中介公司的人准备好资料你到时去签字就好了。自己要带的：身份证、户口本、结婚证，配偶的身份证最好也带上，以防万一。业主要带的，双方身份证、户口本、结婚证、房产证。全部都是留复印件查验原件，最好提前复印。交完资料有张回执给你，带着回家等吧。

十一、取证

上面说的回执，背面有电话和网站，都可以去查询进度，房产证号输入“办文编号”就可以了，一般是五个工作日出证。那一天，你要早上六点？七点？八点？去国土局排队拿号，一天只有百十来的号码，取完就没有了，还没得预约，各位切记。拿好号码等叫到，交文，领税单，缴税，返回来拿证。好了房子现在你们名下了。总算完成了80%，心安下先。国有银行，你可以现场抵押，抵押完交纸给银行办事人员。小银行，你先把红本拿去银行给银行的人看，他会放首期款给业主，然后你再返回来办抵押，办完之后回执给银行，银行再按流程付尾款。你开始还贷了。。。。。。

十二、交房

业主要预留500~1000的押金在中介那，等你自行去过完水、电、煤气、去物业登记完，万一有他的历时遗留账务，用这里的钱清掉，检查房间内按当时约定的东西少不少，同意中介退尾款。好了你可以安枕无忧的装修住房了。恭喜你一路顺利！

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